Quando si acquista casa, molti acquirenti arrivano al rogito con una convinzione molto diffusa: “Se passo dal Notaio, significa che è tutto a posto”.
È una convinzione comprensibile, ma tecnicamente incompleta.
Il Notaio svolge un ruolo fondamentale nella compravendita immobiliare: verifica la regolarità giuridica dell’atto, la titolarità del bene, la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli e la corretta stipula del trasferimento. Tuttavia, non effettua una verifica tecnica sullo stato degli impianti elettrici, idraulici, termici o del gas.
Questo significa che un immobile può essere validamente compravenduto anche se gli impianti sono datati, privi di certificazione o non aggiornati agli standard attuali. La conformità degli impianti non costituisce, di per sé, un limite alla circolazione degli immobili, come evidenziato anche dagli studi notarili sul D.M. 37/2008.
Uno degli errori più frequenti, soprattutto tra gli acquirenti meno esperti, è confondere la regolarità dell’atto notarile con la piena regolarità tecnica dell’immobile.
Sono due piani diversi.
Il rogito trasferisce la proprietà.
Non certifica automaticamente che l’impianto elettrico sia moderno.
Non garantisce che le tubature siano in buono stato.
Non assicura che la caldaia, il quadro elettrico o l’impianto del gas siano conformi alle esigenze attuali dell’acquirente.
La dichiarazione di conformità degli impianti, prevista dal D.M. 37/2008, viene rilasciata dall’impresa installatrice al termine dei lavori e serve ad attestare che l’impianto è stato realizzato secondo la normativa tecnica applicabile.
Il punto centrale è questo: la presenza o l’assenza della documentazione impiantistica deve essere valutata prima della proposta d’acquisto, non scoperta dopo il rogito.
Nel linguaggio tecnico immobiliare si parla spesso di DiCo e DiRi.
La DiCo, cioè dichiarazione di conformità, è il documento rilasciato dall’impresa abilitata che ha realizzato, trasformato o ampliato l’impianto. Attesta che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte, nel rispetto della normativa vigente al momento dell’intervento.
La DiRi, cioè dichiarazione di rispondenza, può entrare in gioco in determinati casi quando la dichiarazione di conformità non sia disponibile o non sia mai stata prodotta. Il Notariato precisa che, quando la dichiarazione di conformità non è reperibile, può essere sostituita, nei casi previsti, da una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista abilitato.
Per l’acquirente, questi documenti non sono semplici “carte”. Sono strumenti di valutazione economica.
Un immobile con impianti documentati, recenti e correttamente mantenuti ha una percezione di rischio inferiore rispetto a un immobile dove la situazione impiantistica è incerta.
Il prezzo di acquisto non è soltanto quello indicato nella proposta o nel rogito.
Il vero costo dell’operazione è dato da:
prezzo dell’immobile + costi certi + costi probabili + costi imprevisti.
Se un acquirente compra una casa pensando che sia “pronta”, ma dopo il rogito scopre che l’impianto elettrico è da rifare, il suo costo reale di acquisto aumenta immediatamente.
Esempio semplice:
VoceImportoPrezzo concordato€ 220.000Rifacimento impianto elettrico€ 8.000 / € 12.000Adeguamenti idraulici o termici€ 5.000 / € 10.000Costo reale percepito€ 233.000 / € 242.000
Questo non significa che una casa con impianti datati non si possa comprare. Significa che deve essere acquistata con piena consapevolezza, valutando correttamente il rapporto tra prezzo richiesto e lavori necessari.
Il mio ruolo di agente immobiliare professionale e preparato Sergio Agovino non deve sostituirsi al tecnico, al Notaio o al consulente legale.
Deve però fare una cosa fondamentale: aiutare le parti a far emergere le informazioni rilevanti prima che diventino un problema.
Nel caso degli impianti, questo significa:
chiedere al venditore quale documentazione sia disponibile;
verificare se esistono dichiarazioni di conformità o rispondenza;
informare l’acquirente che la verifica tecnica non è automatica;
consigliare, se necessario, il supporto di un tecnico abilitato;
gestire correttamente la questione nella fase di trattativa.
Questo approccio riduce il rischio di contestazioni, migliora la qualità della negoziazione e aumenta la percezione di professionalità dell’intermediazione.
Nelle compravendite immobiliari si utilizza spesso la formula “visto e piaciuto”, con cui l’acquirente dichiara di accettare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.
Questa clausola può avere un peso importante, soprattutto quando l’acquirente ha avuto la possibilità di visitare l’immobile e svolgere verifiche prima della firma.
Per questo motivo è essenziale non arrivare alla proposta in modo superficiale.
Se l’immobile è datato, se gli impianti non sono documentati o se emergono dubbi durante la visita, la domanda corretta non è:
“Posso comunque comprare?”
La domanda corretta è:
“A quale prezzo ha senso comprare, considerando anche i lavori potenziali?”
Prima di firmare una proposta d’acquisto, l’acquirente dovrebbe seguire una procedura semplice ma molto efficace.
È opportuno chiedere se il venditore dispone di:
dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico;
dichiarazione di conformità dell’impianto gas;
documentazione relativa alla caldaia;
libretti di manutenzione;
eventuali certificazioni o relazioni tecniche già disponibili.
Un immobile degli anni ’60, ’70 o ’80 può essere perfettamente commerciabile, ma richiede maggiore attenzione tecnica.
La domanda non è solo “quando è stata costruita la casa?”, ma anche:
“Quando sono stati rifatti gli impianti?”
Quando l’acquirente ha dubbi concreti, è prudente coinvolgere un tecnico prima della proposta o comunque prima di rendere l’impegno definitivo.
Il costo di una consulenza preventiva può evitare errori molto più costosi.
Se emerge che gli impianti richiedono interventi, la questione può essere gestita in tre modi:
trattativa sul prezzo;
richiesta di documentazione integrativa;
inserimento di condizioni o clausole specifiche nella proposta.
Naturalmente, le clausole devono essere redatte con attenzione e, nei casi più delicati, con il supporto del Notaio o di un consulente legale.
La verifica degli impianti non è utile solo all’acquirente.
Anche il venditore ha interesse a gestire correttamente questo tema.
Un venditore che presenta da subito la documentazione disponibile trasmette maggiore fiducia, riduce le obiezioni e limita il rischio che la trattativa si blocchi in una fase avanzata.
Inoltre, se la documentazione manca, è meglio dichiararlo correttamente fin dall’inizio, piuttosto che lasciare che il problema emerga quando l’acquirente ha già maturato aspettative diverse.
Nel mercato immobiliare, la trasparenza non svaluta l’immobile.
Al contrario, riduce l’incertezza.
E l’incertezza, molto spesso, genera sconti più pesanti del problema reale.
Il Notaio è una figura centrale nella compravendita immobiliare, ma non deve essere confuso con un tecnico impiantista.
La casa può essere trasferita validamente anche in presenza di impianti datati o privi di documentazione completa. Il punto non è soltanto giuridico, ma economico e negoziale.
Per acquistare bene, l’acquirente deve sapere cosa sta comprando.
Per vendere bene, il proprietario deve sapere cosa sta dichiarando.
Per mediare bene, l’agente immobiliare deve portare chiarezza prima che nascano problemi.
La regola pratica è semplice:
prima si verifica, poi si firma.
Stai valutando l’acquisto o la vendita di un immobile e vuoi capire quali verifiche fare prima di firmare?
Contattami, Sergio Agovino agente immobiliare, per una consulenza immobiliare chiara, tecnica e orientata alla tutela della trattativa.